Cambio de uso de local a vivienda de precio limitado (VPL)
El BOIB del 3 de octubre de 2023 contempla el decreto ley que permite hacer cambios de uso en viviendas independientemente de si tienen el índice de intensidad residencial agotado en las Islas Baleares.
Repasamos los temas principales que se deben tener en cuenta para poder hacer un cambio de uso:
En primer lugar tenemos que saber que para un local se pueda cambiar de uso a vivienda se tienen que dar las siguientes condiciones:
Si el edificio cuenta con más viviendas o más locales, es decir hay una división horizontal hecha, entonces necesitaremos consultar los estatutos de la comunidad de propietarios. Si no hay ningún estatuto que recoja lo contrario, entonces se puede hacer.
Poder cumplir con las condiciones de habitabilidad. Estos requisitos son los más perjudiciales:
Tener una superficie superior a 35m2 útiles.
Tener una altura interior libre superior o igual a 2.50m
Poder cumplir con las condiciones de ventilación e iluminación necesarias, entre ellas llevar tres conductos a cubierta: uno para la campana extractora,uno para la extracción de aires de los baños y otro para la previsión de caldera. Son obligatorios.
Cumplir con las condiciones urbanísticas:
Que el uso vivienda esté permitido para esa zona y esa planta
Que el número de viviendas por solar existentes sea inferior al número máximo de viviendas permitido urbanísticamente (índice de intensidad residencial). Este último punto es el modificado por el decreto ley.
Para poder acogerse a esta nueva normativa en locales donde se excede el índice de intensidad residencial hay que cumplir varios requisitos. Nosotros nos centraremos en los puramente arquitectónicos.
Viviendas de precio limitado
Primero de todo vamos a explicar este concepto:
Las viviendas resultantes de este cambio de uso pasarán a ser Viviendas de Precio Limitado (VPL).
Estas viviendas tendrán una superficie útil máxima de hasta 90m2. Podrán además tener un aparcamiento y un trastero vinculado como máximo. Estos elementos deberán estar cubiertos.
Estas viviendas podrán destinarse al uso propio, a la venta, al alquiler, al alquiler con opción a compra y a otras modalidades de transmisión de cualquier derecho o cesión de uso admitido en derecho.
Las VPL deberán constituir el domicilio habitual y permanente de sus usuarios o beneficiarios.
¿Se puede hacer en todos los locales?
Se podrá ejecutar el cambio de uso en todos los locales, oficinas o cualquier definición análogo situados en edificaciones existentes en el suelo urbano, en los que esté permitido por el planeamiento urbanístico el uso residencial plurifamiliar.
Se podrá realizar en aquellos edificios donde el índice de intensidad residencial esté sobrepasado y que adoptarán uno nuevo de una vivienda cada 60m2 (1/60) de superficie edificable residencial de la parcela permitida por el planeamiento.
Las nuevas viviendas deberán cumplir con las condiciones de habitabilidad
Las salidas de las ventilaciones que tienen que ser por cubierta se podrán realizar por fachadas de patios interiores y estar más allá de la profundidad edificable.
¿QUÉ SIGNIFICA SUPERFICIE EDIFICABLE RESIDENCIAL DE LA PARCELA PERMITIDA POR EL PLANEAMIENTO?
Cada parcela tiene asignada una zona que determina la normativa urbanística de la misma. En esta normativa se suele especificar la edificabilidad, que viene a ser la superficie construida permitida en todo el edificio. Este valor suele ser un coeficiente en función de la superficie de parcela o bien suele estar determinado por alineaciones y número de plantas.
Para calcular la edificabilidad permitida por el planeamiento actual, habría que consultar la web del ayuntamiento y buscar en las ordenanzas municipales. En esta otra entrada repasamos cómo ver el planeamiento de Palma.
Una vez con esta superficie dividiríamos entre 60 y nos daría el número de viviendas permitidas. En caso de que en nuestro edificio haya menos viviendas, entonces podríamos acogernos a este decreto ley.
¿CÓMO PUEDO TRAMITARLO?
Se podrán acoger al régimen excepcional de declaración responsable para el inicio de las obras. Es decir, en 15 días tienes licencia para hacer el cambio de uso.
Para esta licencia necesitarás el proyecto técnico visado redactado por un arquitecto donde se hará constar de la justificación del cumplimiento del nuevo índice de intensidad.
Una vez finalizadas las obras se realizará un final de obra y se obtendrá una licencia de primera ocupación.
Posteriormente se deberá inscribirá en el Registro autonómico de vivienda de precio limitado.