Cómo saber si puedo convertir mi local en vivienda 2023
Cambio de uso a vivienda realizado por auba studio
Esta entrada es una actualización de octubre de 2023 de la antigua entrada que teníamos.
Desde que el comercio online se instauró en nuestra sociedad, cada vez es más frecuente ver viviendas en lo que antes era un local comercial. La necesidad de vivienda que sufren varias ciudades, entre ellas Palma de Mallorca, y los altos alquileres buscan ideas innovadoras como puede ser la compra de un local y su cambio de uso a vivienda.
En auba hemos recibido varias consultas para saber si un local se podía convertir en vivienda. Hoy os enseñaremos que necesitamos saber para convertir un local a vivienda en 2023. Para ello tenemos que familiarizarnos con algunos términos urbanístico que veremos más adelante. Estos consejos son buenos para hacer un análisis preliminar, pero siempre es bueno cotejar la información con un arquitecto y con el ayuntamiento local.
Por otro lado, el reciente decreto ley publicado en octubre de 2023 permite que se realicen cambios de uso incluso si no se cumple el parámetro de intensidad residencial. Para más información haz click aquí.
Vamos al grano con un ejemplo real en la ciudad de Palma de Mallorca, base del despacho de arquitectura de auba studio.
Si quieres que nuestros arquitectos se encarguen de ver las posibilidades de tu local haz click aquí. Si quieres aprender a mirarlo tu mismo, ¡sigue adelante!
REQUISITOS BÁSICOS:
En primer lugar tenemos que saber que para un local se pueda cambiar de uso a vivienda se tienen que dar las siguientes condiciones:
Si el edificio cuenta con más viviendas o más locales, es decir hay una división horizontal hecha, entonces necesitaremos consultar los estatutos de la comunidad de propietarios. Si no hay ningún estatuto que recoja lo contrario, entonces se puede hacer.
Poder cumplir con las condiciones de habitabilidad. Estos requisitos son los más perjudiciales:
Tener una superficie superior a 35m2
Tener una altura interior libre superior o igual a 2.50m
Poder cumplir con las condiciones de ventilación e iluminación necesarias, entre ellas llevar tres conductos a cubierta: uno para la campana extractora,uno para la extracción de aires de los baños y otro para la previsión de caldera. Son obligatorios.
Cumplir con las condiciones urbanísticas:
Que el uso vivienda esté permitido para esa zona y esa planta
Que el número de viviendas por solar existentes sea inferior al número máximo de viviendas permitido urbanísticamente (índice de intensidad residencial).
En el próximo caso práctico daremos por el local cumple los puntos 1 y 2 e irémos directamente al punto número 3. Condiciones urbanísticas, es decir, si está permitido el uso vivienda y el índice de intensidad residencial (número de viviendas por solar).
Lo primero que tenemos que tener es la dirección de la vivienda. En este caso cogeremos una cualquiera que hemos visto que estaba en venta paseando:
Dirección: Calle de l’Almirall Oquendo, 5 bajos derecha 07014 Palma
1) Consultar en la web del ayuntamiento de Palma las características urbanísticas del solar.
Actualmente en Pama conviven dos normativas y hay que cumplir ambas. Así pues hay que revisar tanto la antigua como la nueva. En este post nos centraremos en la nueva, puesto que la antigua ya la revisamos en el anterior post. Dejo aquí el enlace.
Sabiendo la dirección, aconsejamos tener una ventana en google maps con la situación centrada para poder comparar el plano guía del ayuntamiento, pues a veces es fácil perderse.
Por otro lado abrimos la nueva web del plan general del ayuntamiento de Palma. Esta es como un visor de tipo Google Maps, bastante más intuitiva y directa que la anterior.
Una vez en la página hacemos zoom hasta encontrar el solar donde se encuentra el solar. También se puede buscar en la pequeña lupa de la derecha.
Una vez nos hemos acercado suficiente vemos que aparecen las letras B3x. Este código hace mención a las ordenanzas específicas para esta zona, donde podremos saber si nuestro local se puede hacer vivienda o no con un simple cálculo.
También es importante el valor que sale en números, en este caso 12. Este valor significa la profundidad que podemos edificar desde el plano de fachada. En este caso podemos construir hasta 12m desde el plano de fachada. De manera más gráfica y directa, ya lo han marcado con una línea de puntos.
Para consultar las ordenanzas particulares de las zonas ahora es tan sencillo como clicar encima de la parcela y aparecerá una ventanita con la información de la misma.
Allí deberemos hacer click en “Fitxa”.
Una vez hayamos hecho click en “fitxa” se nos abrirá una ventana en el lateral izquierda con la normativa urbanística de la parcela. Aquí podremos ya revisar los dos condicionantes urbanísticos: comprobar si el uso vivienda está permitido y el número máximo de viviendas por solar.
Como he marcado en la siguiente imagen el valor Irp (hab/m2) es uno de los valores que necesitamos. En nuestro caso 1/26. Este valor es el Indice de Intensidad de uso Residencial y viene dado por la expresión de viviendas por m2 de suelo comprendido dentro de la profundidad edificable. Como véis, el valor de profundidad edificable es el que hemos visto anteriormente en el plano, concretamente un número en un rectángulo (12 en nuestro caso). También hay que tener cuidado por que este índice a veces se da de otra forma Ir o Irc, se habla más de ello en el artículo 90 del PGOU.
Es importante también saber que, esta cifra será el número entero por exceso que se obtiene mediante la operación del producto de dicho índice por la superficie en metros cuadrados de la parcela. Lo que viene a decir que si nos da 3.51 viviendas, serán automáticamente 4. Esta es una de las modificaciones entre el plan antiguo y el nuevo.
Bien, una vez tengamos este valor, debemos tener en cuenta también que se permita el uso vivienda en la zona de nuestro solar. En nuestro caso el uso es principal es residencial. Esta información también la encontramos en la misma ventana un poco más abajo.
Se tiene que bajar al cuadro de usos y consultar el apartado residencial. En nuestro caso está permitido en la situación 1, 2 y 4:
Un poco más arriba de este “Quadre d’usos” sale la explicación de las diferentes situaciones:
• SITUACIÓN 1: en cualquier planta del edificio de uso no exclusivo, excepto las correspondientes a planta sótano o semisótano, así como las incluidas en la situación 2.
• SITUACIÓN 2: en planta baja con acceso directo desde la via pública; en planta baja con acceso directo desde la via pública y asociada a planta de semisótano, sótano o planta primera.
• SITUACIÓN 4: En edificio de actividad exclusiva.
Como nuestro local está en planta baja, entonces está permitido el uso vivienda.
Haciendo un poco de recapitulación ahora mismo ya sabemos qué:
-Nuestro local está en la zona B3x
-En la manzana hay una profundidad edificable de 12m
-Las zonas B3x tienen un Irp de 1 vivienda cada 26m2 de superficie comprendido dentro de la profundidad edificable.
2) Calcular la superficie del solar comprendida dentro de la profundidad edificable.
Cómo calculamos la superficie del solar comprendida dentro de la profundidad edificable? Nosotros como arquitectos, solemos calcularlo en un programa de CAD, de una forma precisa, pero ante la ausencia de esto utilizaremos la propia web del planeamiento de palma y un poco de ojímetro para calcularlo. Como he comentado antes esto es una aproximación y se debería cotejar con un arquitecto y con el ayuntamiento.
En la misma web, en el lateral izquierdo tenemos un pequeño icono de una escuadra. Clicamos allí y creamos una nueva medida. Ahora hacemos click en cada uno de los vértices de nuestra parcela dentro de la profundidad edificable y nos devolverá una superficie.
En nuestro caso la superficie es: 587,80m2.
Por fin! Ya tenemos el valor de superficie, pero aún no hemos acabado. Añadiremos este valor a nuestro resumen:
-Nuestro local está en la zona B3x
-En la manzana hay una profundidad edificable de 12m
-Las zonas B3x tienen un Irp de 1 vivienda cada 26m2 de superficie comprendido dentro de la profundidad edificable.
-La superficie comprendida dentro de la profundidad edificable es de 587,80m2
Con estos datos, ya podemos saber el número de viviendas que puede haber en este solar. Si el Irp es de 1/26, entonces debemos dividir 587,80m2 entre 26m2. Esta división nos da 22.60, que por redondeo, tal y como hemos comentado antes equivale a 23 viviendas. Es importante recordar, que si el valor fuera 22.10 ya serían 23, pues como dice la norma, el valor será el número entero por exceso.
3) Averiguar CUÁNTAS viviendas existen en el solar.
Bueno ya tenemos el famoso número máximo de viviendas que puede haber en esa parcela. Para ver cuántas viviendas hay podemos consultarlo en la web del catastro. Desde allí buscaremos el solar y clicamos encima de él. Se nos abrirá una ventanita.
Una vez aparezca la ventanita, clickaremos en el botón que pone Excel. Esto nos bajará un listado de todos los inmuebles que existen en el solar y su categoría (Almacén, aparcamiento, vivienda, zonas comunes, etc.).
Como podemos ver, nos salen todas las viviendas que hay en cada planta. Si seleccionamos todas las celdas de residencial, abajo a la derecha nos da la suma de todas: en este caso 15 viviendas. Se debe comprobar con el registro de propiedad, pero como hemos comentado anteriormente este proceso sirve para hacer un estudio preliminar.
Bien, como ya podemos ver 15 viviendas < 23 viviendas, por lo que quedan 8 unidades para llenar el cupo. Esto significa que el local a nivel urbanístico se podría convertir en vivienda.
El reciente decreto ley publicado en octubre de 2023 permite que se realicen cambios de uso incluso si no se cumple el parámetro de intensidad residencial. Para más información haz click aquí.
4) Revisar otras normativas.
Este dato no es el único que se ha de comprobar cuando estamos buscando cambiar un local a vivienda, pero suele ser el más restrictivo. Por ejemplo, en este caso que acabamos de explicar, por índicie de viviendas sí que podríamos convertirlo en vivienda, pero el hecho de que el local sobrepase la profundidad edificable y que el techo del mismo sea la terraza del primer piso, complica mucho las cosas pues por normativa no se puede hacer vivienda más allá de la profundidad edificable,
Si tienes dudas y quieres que los arquitectos de auba, comprueben si tu local se puede convertir en vivienda, no dudes en contactarnos.
O si lo prefieres puedes hacerlo directamente rellenando este formulario: