Pasos para construir tu casa en Mallorca
A veces es difícil encontrar una propiedad que encaje con lo que tenemos en mente: su situación, sus dimensiones y sus acabados. En estos casos la solución a veces es embarcarse en la construcción de tu propia casa.
Para alguien que nunca ha construido una casa puede parecer un auténtico reto. Por dónde empezar, saber cuáles son los pasos y, más importante aún, como saber cuanto puede costar la ejecución de la casa de tus sueños.
A continuación, os dejamos un guión de cuales son los pasos para construir tu casa en Mallorca y cuales son los costes asociados:
1) Encontrar un terreno ideal
¿Costa, interior, montaña? Primero de todo es decidirse por una zona donde buscar un terreno para edificar. Cada terreno tiene una normativa asociada que te condiciona lo que puedes edificar. Es importante saber que en Mallorca es diferente la normativa en terreno rústico que en terreno urbano.
Normalmente los agentes inmobiliarios ya han hecho la consulta de las características de este solar, pero no tienen una garantía total. Para este paso aconsejamos contar con la asistencia de un arquitecto que te asesore y te pueda transmitir exactamente qué es lo que está permitido construir en ese solar antes de comprarlo.
El coste asociado de un terreno puede variar muchísimo y dependerá de la zona y la dimensión. En cuanto a los impuestos o tasas existen dos variantes:
Si compras el solar a un particular, se deberá abonar entre un 8% y un 11%. Esta tasa va en función del valor del solar.
Si compras el solar a una empresa o sociedad, deberás abonar el 21% del IVA más el 1.5% del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Una vez encontrado un terreno que encaje en lo que tenemos en mente y más importante aún, que nos permita construir lo que queremos, procederemos al siguiente paso:
2) Escoger un arquitecto que desarrolle el proyecto
Para plasmar las ideas que tienes en algo que se pueda construir es necesario la figura de un arquitecto. Este punto es crítico, la relación arquitecto-promotor debe ser muy buena, pues será tu mano derecha durante todo el desarrollo del proyecto y la construcción.
Cada arquitecto tiene cierto estilo asociado y deberías escoger un arquitecto que se acerca al estilo que tienes en mente. En auba studio, por ejemplo, hacemos una arquitectura moderna de líneas sencillas, nos gustan los materiales naturales y poner en valor la naturaleza que nos rodea siempre buscando la originalidad y personalizando el proyecto.
El arquitecto además de desarrollar los planos para la construcción de la casa, elaborará el proyecto, que reúne los documentos necesarios para solicitar la licencia municipal, de la que hablaremos más adelante.
A veces si no se tiene muy claro que arquitecto escoger, se puede pedir un pequeño estudio de viabilidad. En auba studio desarrollamos estudios de viabilidad que recogen en un único documento un resumen de la normativa del solar, un pequeño encaje del programa, así como alguna referencia visual. Este documento puede servir para saber si lo que se tiene en mente encaja con el solar, tanto a efectos de normativa como a efectos de elección de arquitecto.
El coste del arquitecto va en función del coste de la construcción de la vivienda y oscila entre un 7% y un 12% de el presupuesto de ejecución material. El presupuesto de ejecución material se diferencia del presupuesto de construcción en que no recoge ni el IVA (10 o 21%) ni el beneficio industrial (alrededor de un 15%), únicamente la mano de obra y los materiales.
El pago se divide en las diferentes fases de un proyecto.
Junto con el arquitecto se llevan a cabo los siguientes pasos:
3) Redacción de un estudio topográfico
Se deberá contratar una empresa que traslade en un plano las características del solar: la situación, orientación, niveles del terreno, superficie, aceras y viales, arbolado, etc. Normalmente este estudio lo desarrollan topógrafos profesionales y el coste asociado depende de la superficie y de la complejidad de un solar. El coste puede ir entre 500€ y 2.000€ para un solar entre 1.000m2 y 4.000m2.
4) Comprobación del tipo de terreno
Cada terreno tiene unas características diferentes, hay terrenos muy blandos y hay otros muy duros, para cada tipo de tierra se necesitará una estructura diferente. Para saber que tipo de terreno tenemos se debe realizar un estudio geotécnico. Igual como pasa con el topográfico, el coste del estudio geotécnico depende de la superficie y complejidad del solar. Normalmente oscilan entre los 2.500€-4.000€ para un terreno sencillo.
5) Solicitud de la licencia de obras
Una vez tengamos el estudio topográfico y geotécnico, el arquitecto, podrá desarrollar el proyecto con los documentos y planos necesarios para construir la casa. Con este documento podemos solicitar la licencia de obras. El coste de las tasas depende de cada ayuntamiento, pero rondan el 7% del coste de la construcción de la casa.
El proceso de espera hasta obtener la licencia de obras en Mallorca puede demorar incluso años. El tiempo dependerá de cada ayuntamiento. Por ejemplo en Palma rondan los 10-12 meses (año 2021). En caso de terrenos rústicos se puede complicar más ya que tiene que pasar por el Consell. El peor caso es si tiene afectación de recursos hídricos.
6) Contratación de un constructor
Durante la espera a la concesión de la licencia se suele empezar el proceso de licitación con las empresas constructoras. Normalmente se escoge más de una empresa para poder comparar los precios.
Las empresas estudiarán el proyecto ejecutivo junto con las mediciones que habrán elaborado arquitecto y aparejador.
Construir en la isla suele ser caro comparado con otros lugares. La alta demanda en la construcción junto con el hecho de que todo se ha de traer por barco elevan considerablemente el precio de la construcción.
Este coste además varía muchísimo en función de las calidades y del proyecto, pero actualmente una casa sencilla de calidades normales rondaría los 1.800€/m2.
Los pagos se suelen realizar por certificaciones en función de los trabajos realizados.
7) Aparejador
En obra nueva y rehabilitación es obligatorio contar con un aparejador. El aparejador o arquitecto técnico es el encargado de controlar que la ejecución de la obra se haga según el proyecto del arquitecto. Normalmente el aparejador también hace la función de coordinador de seguridad y salud, también casi obligatorio en este tipo de obras.
Los honorarios del aparejador suelen rondar el 5% del presupuesto de ejecución material de la vivienda (recordad la diferencia entre material y de construcción del punto 2).
8) Tasa de residuos
El Consell de Mallorca obliga a dejar una fianza en función de los residuos que se vayan a generar en la obra de la construcción de tu casa en Mallorca. No suele ser muy elevada y cuando acabemos la obra deberemos acreditar que los residuos de la obra han sido debidamente llevados a un vertedero autorizado para que nos devuelvan la fianza. El coste depende mucho de la construcción, pero no suele ser significativo.
9) Seguro decenal y OCT
Estas dos entidades no se suelen tener en cuenta y puede que suenen a chino, pero cuando uno se construye una casa en Mallorca o en el resto de España, es importante saber que son.
El seguro decenal se trata de una garantía que cubre durante diez años (y de ahí su nombre, decenal) los daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación o a la construcción, por ejemplo, daños en los soportes, las vigas, los muros de carga u otros elementos estructurales que puedan comprometer la resistencia mecánica, la estabilidad del edificio y su habitabilidad.
Las OCT (Organismo de Control Técnico) son técnicos que el promotor paga para que la compañía de seguros correspondiente pueda emitir el seguro. De hecho, la gran mayoría de las compañías solo admiten riesgos si la obra la ha supervisado una OCT.
El coste puede suponer aproximadamente un 1% del presupuesto de construcción de la obra.
10) Servicios de notario
Al terminar la vivienda deberemos contar con los servicios de un notario para legalizar la vivienda. Además deberemos realizar los trámites necesarios para obtener la licencia de primera ocupación, hacer la escritura de obra nueva, registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad y pagar los impuestos correspondientes. Podemos calcular un 3% sobre el valor de la construcción de la casa.
11) Cédula de habitabilidad y alta de suministros
Con el certificado de final de obra podremos solicitar la cédula de habitabilidad que es necesaria para dar de alta los suministros como vivienda (se dan de alta como obra al empezar la construcción). Podemos calcular unos 300€ por suministro. La cédula de habitabilidad la suele incluir el arquitecto en sus servicios, pero si este no fuera el caso, suele ser un coste de unos 150€.
Ya por último es importante saber cúal es el IVA asociado a cada punto. En primer lugar, las tasas administrativas no llevan IVA. El coste de la construcción se tributa con un IVA reducido del 10%. El IVA en el resto de puntos (honorarios, técnicos, etc.) tributa a un 21%.
Como véis es importante asesorarse bien si uno está interesado en construir una casa en Mallorca, pues es difícil controlar todos los puntos del desarrollo de un proyecto inmobiliario. En auba, nuestros arquitectos os guiarán durante todo el proceso para que consigáis la casa que tenéis en mente.