Cómo saber si puedo convertir mi local en vivienda
Desde que el comercio online se instauró en nuestra sociedad, cada vez es más frecuente ver viviendas en lo que antes era un local comercial. La necesidad de vivienda que sufren varias ciudades, entre ellas Palma de Mallorca, y los altos alquileres buscan ideas innovadoras como puede ser la compra de un local y su cambio de uso a vivienda.
En auba hemos recibido varias consultas para saber si un local se podía convertir en vivienda. Hoy os enseñaremos que necesitamos saber para convertir un local a vivienda. Para ello tenemos que familiarizarnos con algunos términos urbanístico que veremos más adelante. Estos consejos son buenos para hacer un análisis preliminar, pero siempre es bueno cotejar la información con un arquitecto y con el ayuntamiento local. Vamos al grano con un ejemplo real en la ciudad de Palma de Mallorca, base del despacho de arquitectura de auba studio.
Si quieres que nuestros arquitectos se encarguen de ver las posibilidades de tu local haz click aquí. Si quieres aprender a mirarlo tu mismo, ¡sigue adelante!
Lo primero que tenemos que tener es la dirección de la vivienda. En este caso cogeremos una cualquiera que hemos visto que estaba en venta paseando:
Dirección: Calle de l’Almirall Oquendo, 5 bajos derecha 07014 Palma
1) Consultar en la web del ayuntamiento de Palma las características urbanísticas del solar.
Este paso es un poco engorroso si no estás familiarizado con la web del planeamiento de Palma. En esta entrada lo tratamos un poco por encima, pero haremos otra explicando en detalle como hacer consultas en esta web.
Sabiendo la dirección, aconsejamos tener una ventana en google maps con la situación centrada para poder comparar el plano guía del ayuntamiento, pues a veces es fácil perderse.
Por otro lado abrimos en INTERNET EXPLORER la web del planeamiento de Palma. Muy importante abrir esta página en el navegador de internet explorer. No es el mejor amigo de nadie, pero es el que han decidido utilizar en el ayuntamiento, ya que no es una página web como tal sino, un PDF interactivo.
Página Índice del planeamiento vigente de Palma
Una vez tengamos esta página abierta, clickaremos en “Actualització Planejament”. Una vez se haya cargado la página, veremos el plano de Palma con una retícula encima. Cada cuadrante de esta retícula, es un link que te lleva a esa zona del plano en grande. Como sabíamos más o menos por donde estaba gracias a la página que habíamos abierto de Google Maps, ya sabemos que tenemos que clickar más o menos por aquí:
Como vemos, el solar está ubicado en el cuadrante 14.
Una vez aquí, veremos en más detalle el plano, pero aún no podremos ver la zona que nos dirá lo que podemos o no podemos hacer. Hay que tener cuidado también de las chinchetas que suelen ser normas posteriores tales como Planes de Mejora o de protección. Los barrios de Santa Catalina, Casco antiguo, Son Espanyolet, etc. suelen tener este tipo de chinchetas que nos llevan a una normativa más específica, de todas formas, como no es nuestro caso no entraremos en detalle.
Una vez en la hoja 14, veremos el plano y unos códigos en rojo a forma de cuadrícula que hacen de links a, otra vez, un plano en más detalle. En nuestro caso está cerca del código de cuadrante G20.
Como podemos ver la zona marcada aproximadamente, está cerca del cuadrante G20 donde tenemos que apretar.
Una vez clickemos en G20 veremos este plano en detalle.
Una vez dentro del cuadrante que nos corresponda, ya veremos el plano en su máximo detalle. Seguramete tengamos que hacer zoom para poder ver todo su contenido. En la imagen superior, ya estamos en este plano y vemos que el solar corresponde a esta esquina. En un circulo vemos que aparecen las letras B3x. Este código hace mención a las ordenanzas específicas para esta zona, donde podremos saber si nuestro local se puede hacer vivienda o no con un simple cálculo.
También es importante el valor que sale en un cuadrado, en este caso 12. Este valor significa la profundidad que podemos edificar desde el plano de fachada. En este caso podemos construir hasta 12m desde el plano de fachada.
Para consultar las ordenanzas particulares de las zonas volveremos a la web del planeamiento de Palma, pero esta vez clickaremos en “Normes Text Refos” . En el lateral izquierdo suele salir un índice y clickaremos en el Título VII Normas de edificación en suelo urbano / Capítulo II Ordenanzas particulares de las zonas en suelo Urbano. Allí iremos a través de las páginas a la zona que nos corresponda (A, B, C, etc…) En nuestro caso B3x.
Ojo, que aquí ya nos podemos liar. Vemos que salen una serie de parámetros y ya vemos nuestro código B3x, pero si véis arriba a la izquierda, está la chincheta de la que hablábamos con anterioridad… Esto significa que hay una modificación sobre este artículo. Clickaremos en la chincheta y vamos al artículo 128. Allí vemos el siguiente cuadro.
En nuestro caso, es exáctamente el mismo cuadro, pero esto no quiere decir que otros parámetros cambien. Como he marcado en la imagen el valor Irp (hab/m2) es uno de los valores que necesitamos. En nuestro caso 1/26. Este valor es el Indice de Intensidad de uso Residencial y viene dado por la expresión de viviendas por m2 de suelo comprendido dentro de la profundidad edificable. Como véis, el valor de profundidad edificable es el que hemos visto anteriormente en el plano, concretamente un número en un rectángulo (12 en nuestro caso) . También hay que tener cuidado por que este índice a veces se da de otra forma Ir o Irc, se habla más de ello en el artículo 90 del PGOU.
Es importante también saber que, esta cifra será el número entero por exceso que se obtiene mediante la operación del producto de dicho índice por la superficie en metros cuadrados de la parcela. Lo que viene a decir que si nos da 3.2 viviendas, serán automáticamente 4.
Bien, una vez tengamos este valor, debemos tener en cuenta también que se permita el uso vivienda en la zona de nuestro solar. En nuestro caso el uso es principal es residencial.
Haciendo un poco de recapitulación ahora mismo ya sabemos qué:
-Nuestro local está en la zona B3x
-En la manzana hay una profundidad edificable de 12m
-Las zonas B3x tienen un Irp de 1 vivienda cada 26m2 de superficie comprendido dentro de la profundidad edificable.
2) Calcular la superficie del solar comprendida dentro de la profundidad edificable.
Cómo cálculamos la superficie del solar comprendida dentro de la profundidad edificable? Nosotros como arquitectos, solemos calcularlo en un programa de CAD, de una forma precisa, pero ante la ausencia de esto utilizaremos la web de catastro y un poco de ojímetro para calcularlo. Como he comentado antes esto es una aproximación y se debería cotejar con un arquitecto y con el ayuntamiento.
Para calcularo iremos al geoportal de la web del catastro, desde allí buscaremos nuestro local en el mapa:
Abajo a la izquierda encontaremos la herramienta medir. Por defecto te marca el de superficie, pero para marcar los 12m, lo cambiaremos a Distancia.
Marcamos 12m aproximadamente en ambos lados y nos quedamos con la distancia con alguan referencia, por ejemplo en este caso es un poco menos que la mitad del espacio I+TZA.
Hacemos lo mismo en el otro lado.
Una vez tengamos más o menos referenciadas la profundidad edificable de cada lado, volveremos a la herramienta medir, pero en este caso clicaremos superficie. Con esta herramienta clicaremos en cada uno de los vertices del polígono que hemos delimitado imaginariamente por la profundidad edificable. Abajo te dará el valor automáticamente. En nuestro caso: 591,68m2.
Si tenéis algún programa de CAD, es un proceso muchísimo más preciso y es como se debe hacer correctamente.. Lo que haremos será descargar la parcela en un fichero DXF, trazaremos los 12m de profundidad edificable y mediremos el área. En nuestro caso, lo hemos hecho así y la superficie total que nos da es de: 587,80m2.
Por fin! Ya tenemos el valor de superficie, pero aún no hemos acabado. Añadiremos este valor a nuestro resumen:
-Nuestro local está en la zona B3x
-En la manzana hay una profundidad edificable de 12m
-Las zonas B3x tienen un Irp de 1 vivienda cada 26m2 de superficie comprendido dentro de la profundidad edificable.
-La superficie comprendida dentro de la profundiad edificable es de 587,80m2
Con estos datos, ya podemos saber el número de viviendas que puede haber en este solar. Si el Irp es de 1/26, entonces debemos dividir 587,80m2 entre 26m2. Esta división nos da 22.60, que por redondeo, tal y como hemos comentado antes equivale a 23 viviendas. Es importante recordar, que si el valor fuera 22.10 ya serían 23, pues como dice la norma, el valor será el número entero por exceso.
3) Averiguar cuantas viviendas existen en el solar.
Bueno ya tenemos el famoso número máximo de viviendas que puede haber en esa parcela. Para ver cuantas viviendas hay podemos consultarlo en la web del catastro. Desde allí buscaremos el solar y clickaremos encima de él. Se nos abrírá una ventanita.
Una vez aparezca la ventanita, clickaremos en el botón que pone Excel. Esto nos bajará un listado de todos los inmuebles que existen en el solar y su categoría (Almacén, aparcamiento, vivienda, zonas comunes, etc.).
Como podemos ver, nos salen todas las viviendas que hay en cada planta. Si seleccionamos todas las celdas de residencial, abajo a la derecha nos da la suma de todas: en este caso 15 viviendas. Se debe comprobar con el registro de propiedad, pero como hemos comentado anteriormente este proceso sirve para hacer un estudio preliminar.
Bien, como ya podemos ver 15 viviendas < 23 viviendas, por lo que quedan 8 unidades para llenar el cupo. Esto significa que el local a nivel urbanístico se podría convertir en vivienda.
4) Revisar otras normativas.
Este dato no es el único que se ha de comprobar cuando estamos buscando cambiar un local a vivienda, pero suele ser el más restrictivo. Por ejemplo, en este caso que acabamos de explicar, por índicie de viviendas sí que podríamos convertirlo en vivienda, pero el hecho de que el local sobrepase la profundidad edificable y que el techo del mismo sea la terraza del primer piso, complica mucho las cosas pues por normativa no se puede hacer vivienda más allá de la profundidad edificable,
Si tienes dudas y quieres que los arquitectos de auba, comprueben si tu local se puede convertir en vivienda, no dudes en contactarnos.
O si lo prefieres puedes hacerlo directamente rellenando este formulario: